2012年服裝零售業地產發展前景調查分析

　　2011年，大環境的變化對中國商業地產的發展產生了較大影響。從運營角度來講，優秀的購物中心績效增長非常明顯，對城市商圈的貢獻顯著提升。從開發層面來看，各種資本轉戰商業地產領域，也使這一領域呈現白熱化競爭。
　　
　　剛剛進入2012年，商業地產的開發依然有增無減，很多購物中心新地標也紛紛拔地而起。近日，在“2012商業地產發展新趨勢”論壇上，中國購物中心產業資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業總經理楊敬玉、副總經理石盛發，一同探討了2012年商業地產開發新趨勢。
　　
　　各路資本紛紛進入零售商減緩開店步伐
　　
　　2011年住宅地產因受到限購政策影響而放慢了發展步伐，商業地產的開發形勢則非常好。2012年，您認為商業地產的開發將會呈現什么新現象？
　　
　　郭增利：從去年的發展形勢來看，今年中國零售地產的金融意識在逐漸強化，這是一個好現象，也算是在特定發展階段出現的獨特模式。同時，也意味著各路資本都在搶進商業地產，尤其是零售地產。
　　
　　從大環境來看，限購令直接導致了住宅地產商的目標轉移，他們認為自身在住宅領域施展本領的空間被擠壓，便進入到了商業地產的開發。另外，很多金融機構在開發商特別需要資金去解救時，也用這樣的機會進入到了商業地產領域。而零售商進入商業地產則顯得很被動，是因為他們跟零售房地產開發商在合作過程中，遇到了租金上的巨大瓶頸(租金上漲)，所以零售集團未必愿意進入到地產開發中來。由于零售地產開發商的不專業，在一定程度上反而擠壓了零售商的收益。
　　
　　您剛剛提到了零售商被迫進入商業地產的開發，您怎么看待這一現象？對整個市場環境來說，有哪些影響？
　　
　　郭增利：從我們對2011年整體的形勢判斷，發現一個有意思的現象，就是零售商開店的步伐會明顯減緩，這種現象在今年上半年會有明顯體現。
　　
　　從整個行業發展背景來看，2012年開發商的招商形式可能會比較嚴峻。因為雙方是合作的關系，零售商在利益被擠壓、成本被提升的大環境下，會對購物中心商業地產的招商產生影響。在這種情況下，零售商會追求更加安全的開店策略。接下來就會出現一個我們不太愿意看到的情況，就是開工面積很大，開業面積并不一定大。
　　
　　近日，在我們發布的2012年到2013年的報告中，第一次用了另外一種方法理解開業數量，就是按照開工面積的60%(假設數量)來計算。為什么要用這樣一種相對讓大家緊張的心態看待市場，就是因為零售商開店的數量在2012年正逐漸減緩。
　　
　　我們這幾年在北京也看到了很多購物中心收購并購的案例，請您講一下資本市場對購物中心的進入是什么樣的考量？
　　
　　楊敬玉：現在如果說各類資本市場進入，不如說各種行業背景的企業都在進入購物中心產業，因為現在還沒有達到資本進入這個產業發力的程度。
　　
　　資本進入一定有他自己的方式，而不是企業直接投資的方式。當資本進入時，其所有金融產品都已是經過設計的，沒有任何漏洞。也就是說并購的購物中心已經是規劃得非常好，并符合他未來經營產品的收益率。而且，購物中心的老板要給投資者許諾，保證這是一個完整的產業鏈。實際上，現在買賣購物中心還很不成熟。目前還沒有看到資本并購的典型案例，大多數并購只是不同行業背景的企業在進行產品買賣。
　　
　　石盛發：購物中心的價值是一個完整產業鏈的體現。通過開發、投資、兼并收購、營運后，最后環節一定是資本運作，并不是購物中心開發了就完事了。我們在營運階段，只是提升營運價值，在下一環節，一定是通過資本運作提升資本價值。
　　
　　發展進入快車道理性開發最重要
　　
　　縱觀2011年整個行業，您對2012年購物中心的發展在哪些方面有所期待？
　　
　　石盛發：2011年，很多傳統的零售商，包括百貨、超市也在陸續進入購物中心行業。還有一些購物中心的業主比較復雜，很多和住宅、零售無關的企業也在進入這個行業，所以國內購物中心行業是在一個比較復雜的狀態下運作。
　　
　　從2012年開始，國內購物中心進入了一個快速發展時期。從2002年到現在整整十年，很多以前開業的購物中心在陸續做調整。一是由于市場變化，二是因為早期開發的購物中心在認識方面還不夠全面。此外，2011年、2012年已開業的購物中心也在謀求一種突圍和良性發展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準自己的變革道路。
　　
　　在您看來，什么樣的購物中心才能稱得上優秀的購物中心？
　　
　　郭增利：在國內，好的購物中心坪效標能達到6萬元左右?，F在國內共有2795家購物中心，經過分析，有200個可以稱得上優秀的購物中心，還不到總數的10%，這個比例是偏低的。所以通過專業運作把中國購物中心的綜合質量提升上來是現階段的目標。
　　
　　除了數字上的標準外，我認為能夠成功進入這個市場、又能成功退出這個市場的項目就是好項目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個很好的時機，用很專業的方法把一個項目投入到市場中并被消費者、社會和市場接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個項目能夠最終體現它的經營價值，那么金融機構也會愿意買你的項目。等這時再來看這個項目時，可以說它是成功的。
　　
　　未來，本土購物中心的發展應避免哪些問題的出現？
　　
　　郭增利：2012年，雖然行業從增量上比較樂觀，但我們不能光看數量，還要看開業比重到底有多少，哪些項目是優質項目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項目，哪些是老百姓比較接受的項目。
　　
　　實際上，中國購物中心的問題出現在結構方面。中國的城市化進程造成了項目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個購物中心結構、零售地產的產品結構出了問題之后，大家應該認真思考：是不是數量過多？是不是盲目開發？是不是缺乏細致規劃？假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營運、籌劃，就不會出現過熱、質量很差的問題？所以我們要從源頭上理性看待這些問題，特別是在2012年，整個行業應有一種更高層次的認識。
　　
　　“去主力店”呈趨勢尋求差異是關鍵
　　
　　去年太平洋百貨的撤出引發了一些行業性思考，未來，會不會呈現百貨業慢慢消退、購物中心占絕對主導地位的現象？整個行業又將呈現什么新特點？
　　
　　楊敬玉：其實，早在2005年富安百貨的撤場已經拉開了序幕，就是購物中心開始“去主力店化”。去主力店化是指購物中心把以往作為傳統主力店的百貨和專柜超市撤出或減少經營面積，也就是不以百貨公司為核心，超市也在逐漸小型化。
　　
　　其實，購物中心需要的是能夠起主力店作用的商鋪，并不是非要一個百貨公司做主力店。因為購物中心本身就可以把傳統的男服商場、女服商場、化妝品商場、鞋帽類商場進行一系列組合，這樣就把百貨公司變成了一系列組合形式的次主力店。
　　
　　對購物中心來說，這種形式能起到過去傳統主力店的作用，吸引非常多的人流來。同時，還有一個好處，就是拆分后的店面積小了，租期縮短，租金可以提高，購物中心坪效或者總體效益會顯著上升。
　　
　　郭增利：國外的購物中心和百貨店一定是業主和主力店的關系。之所以國內購物中心會出現去百貨的現象，而且很多高水平購物中心根本不會和百貨店合作，是因為國內百貨店引進的所有合作伙伴、零售商、品牌商與購物中心要引進的品牌商是雷同的。
　　
　　本土購物中心的快速發展，是否會觸動百貨店改變目前的聯營模式呢？
　　
　　郭增利：這是一個很大的課題，現在還不能下定論。百貨店總之要開店，開店存在兩種模式，一種是開到別人的購物中心里，第二種是自己建。而我們的優勢應該是通過經營創造效益，絕不是說投入多少資金建一棟房子、一座商場。
　　
　　一個行業要發展，必須要遵循行業的基本規則。既然真正的百貨店應該采取“采購制”，那么我們也許會用十年甚至二十年去順應這種形式，但能不能最終實現這種模式的轉化我還不敢肯定。假若百貨店想跟購物中心有很好合作，就應該加緊思考這方面的問題。比如，百貨店作為主力店，跟購物中心的招商品牌之間能不能形成差別。我們身邊已有一些成功的案例，像萬象城和尚泰百貨，尚泰百貨經營的都是尚泰獨有的品牌，它就能和萬象城形成很好的組合。
　　
　　2011年是個特殊的年份，伴隨著住宅地產的調整和限制，整個商業地產呈現出急速井噴的現象，很多人高呼“中國商業地產的春天來了”。于是，一個有趣的現象出現了，就是“跨界”來襲：住宅地產商轉向商業地產商，商業地產商逐步轉向商業資源運作，比如說寶龍旗下的寶萊百貨，世茂開始做世茂影院、世茂百貨等等。
　　
　　與此同時，一些限制商業地產發展的瓶頸隨之產生。其中，最突出的兩個問題便是資金缺乏和對商業認知的不足。眾所周知，做商業地產需要耗費大量財力，它的金融模式，包括資金鏈搭建往往起到關鍵性作用。
　　
　　另外，困擾開發商的就是對商業平臺的認識不夠全面，以致造成對定位的盲目跟隨性。簡單來說，住宅相對比較簡單，就是開發商和消費者的二元關系。而商業會比較復雜，商業鏈很長，定位、設計、招商、運營這幾個環節必須要做到有效組合。任何一個環節出現問題，都會對最終項目價值鏈帶來不利影響，所以現階段，怎樣才能解決資金問題和提高對商業平臺的認知就成為商業地產商的必修課題。
　　
　　2012年，商業地產的發展將迎來黃金期，但風險與機遇同樣大，所以希望商業地產的從業者能夠慎思明辨。